Promesse de bail emphytéotique en agrivoltaïsme : les points à vérifier avant de signer

Vous envisagez un projet agrivoltaïque et l’on vous propose de signer une promesse de bail emphytéotique (PBE) ? Cette étape intervient avant le bail emphytéotique, alors que le projet doit encore être étudié, précisé et autorisé.

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Agrivoltaic

10/8/2026

Summary

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Key points

La PBE vous engage avant même la construction du projet : elle encadre la phase de développement et prépare les conditions du futur bail emphytéotique.
Vérifiez précisément les terres concernées : parcelles, surfaces et conditions dans lesquelles le périmètre pourra évoluer après les études.
Regardez la durée et les conditions de sortie : durée initiale, prolongations possibles, conditions suspensives et conséquences si le projet n’aboutit pas.
Identifiez ce que vous autorisez sur vos terres : études, interventions, démarches réalisées en votre nom et éventuelles servitudes.
Anticipez dès la PBE le futur bail : durée, périmètre, conditions financières et droits ou obligations qui pourraient vous engager pendant plusieurs décennies.

Pourquoi faut-il bien comprendre la promesse de bail emphytéotique (PBE) avant de la signer ?

La PBE n’est pas une simple formalité préalable. Outre le loyer que vous percevrez, elle définit déjà les parcelles concernées, la durée de l’engagement, les études et démarches qui pourront être réalisées, les conditions nécessaires à la poursuite du projet et certains droits qui accompagneront le futur bail.

Avant de signer, l’objectif est simple : comprendre précisément ce que vous engagez aujourd’hui et dans quelles conditions cet engagement pourra conduire à un bail de long terme.

Dans un projet agrivoltaïque, cette lecture doit toujours se faire en gardant à l’esprit que la production agricole doit rester au cœur du projet.

1. Qui signe la promesse de bail emphytéotique (PBE) ?

Dans un projet agrivoltaïque, la PBE est généralement tripartite. Elle doit être signée par le propriétaire des parcelles, par l’exploitant agricole et par le développeur du projet.

Le propriétaire s’engage au titre du foncier, tandis que vous prenez part au contrat en tant qu’exploitant agricole.

Si vous êtes à la fois propriétaire et exploitant, ces deux qualités restent distinguées dans la PBE. Vous signez à la fois en tant que propriétaire et en tant qu’exploitant. Cette distinction permet notamment de prévoir la situation dans laquelle vous resteriez propriétaire des terres mais cesseriez, à l’avenir, de les exploiter vous-même.

2. Quelles parcelles engagez-vous en signant la PBE ?

Une fois les parties identifiées, le premier point à vérifier concerne le périmètre foncier : quelles parcelles et quelles surfaces sont comprises dans la promesse ?

Au moment de signer, l’implantation définitive du projet agrivoltaïque n’est pas nécessairement arrêtée. Des études réalisées pendant le développement peuvent conduire à préciser ou à faire évoluer l’emplacement des futurs équipements.

Chez TSE, référent de l'agrivoltaïsme en France, la PBE peut ainsi porter initialement sur davantage de parcelles que celles qui seront finalement nécessaires. Les études environnementales et de sol permettent ensuite d’affiner l’implantation. Lorsque le projet est suffisamment défini pour conclure le bail emphytéotique, celui-ci porte sur les surfaces effectivement nécessaires au projet.

Le périmètre inscrit dans la PBE et l’emprise définitive du futur bail ne sont donc pas nécessairement identiques.

Avant de signer, vérifiez les références cadastrales et les surfaces concernées, mais aussi ce que prévoit la promesse si l’implantation doit évoluer.

À noter

Si vous exploitez des parcelles dont vous n’êtes pas le propriétaire, ce dernier doit être associé au projet, puisque la promesse de bail engage son foncier.

3. Pendant combien de temps êtes-vous engagé ?

Il faut ensuite distinguer la durée de la promesse de celle du futur bail emphytéotique.

La PBE accompagne la phase de développement du projet. Celle-ci couvre donc la durée des études, ainsi que des différentes démarches administratives ou encore celles nécessaires au raccordement.

Il n’y a pas de durée légale unique applicable à toutes les PBE agrivoltaïques. C’est donc le contrat proposé qui détermine la durée de votre engagement.

Une PBE pour un projet agrivoltaïque est conclue pour une durée pouvant aller de 5 à 7 ans.

En cas de succès du projet, il est ensuite généralement exploité sur une durée de 30 à 40 ans avec la faculté d’en prolonger la durée pour quelques années supplémentaires.

Avant de signer, vérifiez la durée initiale de la promesse, les éventuelles possibilités de prorogation, les conditions dans lesquelles elles peuvent intervenir mais aussi la durée prévue pour le futur bail.

4. Qu’autorisez-vous pendant la phase de développement ?

Une fois la PBE signée, le développeur peut engager les études et les démarches nécessaires pour préciser le projet agrivoltaïque et vérifier sa faisabilité.

Des études ou interventions peuvent être nécessaires sur les parcelles pour connaître le site et définir l’implantation : caractéristiques des sols, enjeux environnementaux, contraintes techniques ou encore besoins de l’exploitation.

La communication de certaines informations détenues par le propriétaire ou l’exploitant peut également s’avérer indispensable. C’est par exemple le cas de l’existence d’équipements ou de réseaux présents dans le sol, comme un réseau de drainage par exemple.

La PBE peut aussi prévoir des mandats pour accomplir certaines démarches administratives liées au projet. Il convient alors d’identifier précisément les démarches concernées, qui pourra agir en votre nom et qui en supportera les frais.

Avant de signer, vérifiez donc ce que la société pourra faire pendant le développement, quelles informations vous devrez lui transmettre et quels pouvoirs vous lui accordez éventuellement pour effectuer certaines formalités.

5. Quelles conditions doivent être remplies pour que le projet se poursuive ?

La signature d’une PBE ne garantit pas l’aboutissement du projet agrivoltaïque.

La promesse peut prévoir des conditions suspensives, c’est-à-dire des conditions dont la réalisation est nécessaire à la poursuite du projet dans les conditions prévues au contrat.

Elles peuvent notamment concerner l’obtention des autorisations administratives nécessaires au projet ou certaines étapes liées à son raccordement au réseau électrique.

Il n’existe cependant pas une liste unique de conditions suspensives applicable à toutes les PBE agrivoltaïques.

Pour chacune, vérifiez quatre choses : ce qui doit être obtenu ou réalisé, qui doit s’en charger, dans quel délai et ce qui se passe si la condition n’est pas remplie.

Ce dernier point est essentiel. Selon ce que prévoit la promesse, la non-réalisation d’une condition peut empêcher la poursuite du projet et entraîner la caducité des engagements concernés.

6. Quelles servitudes pourront concerner vos terres ?

Un projet agrivoltaïque ne nécessite pas seulement l’espace sur lequel sont implantés les équipements principaux. Son fonctionnement peut nécessiter d’autres droits sur le foncier, qui peuvent être organisés par des servitudes.

Selon la configuration du projet, celles-ci peuvent notamment permettre :

le passage de réseaux,
l’accès aux installations,
l’implantation ou le maintien de certains équipements,
ainsi que les interventions nécessaires à l’exploitation ou à la sécurité du site.

Ces servitudes peuvent concerner des espaces différents de l’emprise principale du projet. Elles peuvent également être prévues pour une longue durée, en lien avec celle du futur bail.

Il faut donc les examiner sous deux angles.

D’abord, comme un droit susceptible d'avoir des conséquences concrètes sur l'utilisation de vos terres : où s’exerce-t-il, pour quel besoin, sur quelle emprise et pendant combien de temps ?
Ensuite, dans leur articulation avec les conditions suspensives : si l’obtention d’une servitude nécessaire au projet constitue une condition de la promesse, son impossibilité peut avoir des conséquences sur la poursuite du projet.

Avant de signer, vérifiez donc que les servitudes envisagées sont suffisamment identifiables et compatibles avec la poursuite de votre activité agricole.

7. Que prévoit déjà la PBE si le projet aboutit ?

Enfin, la PBE doit être lue en pensant à l’étape suivante : le futur bail emphytéotique.

Le bail emphytéotique est un contrat de longue durée encadré par le Code rural et de la pêche maritime. Il confère au preneur un droit réel sur le bien loué et est conclu pour une durée supérieure à 18 ans, sans pouvoir excéder 99 ans.

Même s’il intervient plus tard, certains de ses éléments peuvent déjà être déterminés ou encadrés par la promesse.

Regardez notamment la durée envisagée, le périmètre qui pourra être concerné, les conditions financières et les droits et obligations destinés à accompagner le fonctionnement de l’installation.

L’objectif est de comprendre dès la PBE les principales conséquences de son éventuelle transformation en engagement de long terme.

8. Faut-il faire relire une PBE avant de la signer ?

Oui, c’est recommandé. La PBE prépare un engagement foncier susceptible de déboucher sur un bail de plusieurs décennies et peut contenir davantage qu’une simple promesse de mise à disposition des terres.

Une relecture par votre notaire ou par un professionnel du droit rural permet notamment d’apprécier la portée des conditions suspensives, des servitudes, des mandats éventuels et des engagements prévus pour le futur bail au regard de votre situation.

Ce qu'il faut retenir

La promesse de bail emphytéotique est une étape structurante du projet agrivoltaïque : elle intervient avant le bail définitif, mais organise déjà une partie importante de votre engagement foncier.

Avant de signer, ne regardez donc pas uniquement la durée de la promesse ou les conditions financières du futur bail. Vérifiez aussi les parcelles engagées, les études et interventions autorisées pendant le développement, les conditions suspensives, les éventuelles servitudes et les autres droits ou obligations prévus par le contrat.

Une attention particulière doit être portée à ce qui se passe si le projet évolue ou n’aboutit pas : réduction ou modification du périmètre, prolongation de la promesse, non-réalisation d’une condition suspensive ou impossibilité d’obtenir un droit nécessaire au projet.

Enfin, une PBE prépare potentiellement un engagement foncier de plusieurs décennies. La faire relire par votre notaire ou par un professionnel du droit rural avant signature permet d’en mesurer précisément les conséquences pour vos terres et votre exploitation.

FAQ - PBE en agrivoltaïsme

Signer une promesse de bail emphytéotique m'engage-t-elle définitivement ? ›

Pas immédiatement sur le terrain (aucun droit réel n'est constitué tant que le bail définitif n'est pas signé par acte authentique), mais la promesse vous engage contractuellement à signer ce bail si les conditions suspensives se réalisent, sauf clause contraire. Elle doit donc être lue avec la même attention qu'un contrat définitif.

Que se passe-t-il si le projet n'obtient pas ses autorisations ? ›

La promesse devient caduque à l'expiration du délai prévu si les conditions suspensives ne sont pas remplies. En principe, aucune des parties n'est indemnisée dans ce cas.

Signer une PBE signifie-t-il que le projet agrivoltaïque sera construit ? ›

Non. La promesse de bail emphythéotique intervient pendant la phase de développement. La réalisation du projet peut notamment dépendre d’études, de démarches administratives et des conditions suspensives prévues dans le contrat.

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Sources : ‍